Das Thema Energiewende ist in aller Munde, denn Deutschland hat das Ziel, bis 2045 treibhausgasneutral zu sein. Allerdings macht der Gebäudesektor knapp 30 Prozent der deutschen CO₂-Emissionen aus und 30 Prozent aller Gebäude hierzulande fallen in die schlechtesten Energieeffizienzklassen. Die Folge: hohe CO₂-Abgaben und drohende Wertverluste. Häuser und Wohnungen mit schlechter Energieeffizienzklasse (D oder niedriger) müssen in den kommenden Jahren mit Preisabschlägen von circa 20 bis 30 Prozent rechnen. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro wäre das ein Rückgang zwischen 60.000 Euro und 90.000 Euro.
Die Bedeutung des Energieausweises für den Immobilienwert
Wie die energetische Qualität eines Gebäudes ausfällt, lässt sich mithilfe des Energieausweises bewerten. Dieser ist bereits seit 2009 bei der Vermietung, Verpachtung und beim Verkauf von Immobilien gesetzlich verpflichtend. Allerdings gibt es nicht einen universell gültigen Ausweis, sondern zwei verschiedene Arten. Welche das sind, wo die wesentlichen Unterschiede liegen und wann welcher Ausweis benötigt wird, darüber klärt Energieberatungs-Experte und Gründer von mvn.energy, Frederik Heymann, auf. Durch seine langjährige Erfahrung in der Energie- und Immobilienwirtschaft kennt er die größten Herausforderungen. Mit seinem Unternehmen hilft er Kunden gezielt dabei, die Energieeffizienz ihrer Immobilien nachhaltig zu erhöhen.
Welche Ausweisarten gibt es?
Im Wesentlichen lassen sich zwei Hauptarten von Energieausweisen unterscheiden: der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis. Beide dienen dazu, die Energieeffizienz einer Immobilie zu bewerten, haben jedoch unterschiedliche Schwerpunkte. Dementsprechend solltest du sowohl als Mieter als auch Käufer genau wissen, welchen Ausweis man bei einem Objekt verwendet hat sowie wie dieser zu interpretieren ist. Beide haben ihre Vor- und Nachteile. Vor allem jedoch könnte ein Bedarfs- und Verbrauchsausweis für das gleiche Gebäude stark unterschiedlich ausfallen.
Verbrauchsausweis: Ein Blick auf den tatsächlichen Energieverbrauch
Der Verbrauchsausweis basiert auf den realen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er gibt Auskunft darüber, wie viel Energie die Bewohner eines Gebäudes in diesem Zeitraum tatsächlich verbraucht haben. „Der große Vorteil des Verbrauchsausweises ist, dass er potenziellen Mietern oder Käufern eine realistische Einschätzung der laufenden Energiekosten und damit bessere Planbarkeit bietet.“, so Frederik Heymann. Demgegenüber steht der Nachteil, dass der Verbrauchsausweis stark vom individuellen Verhalten der Bewohner abhängt, was ihn insgesamt weniger objektiv macht. Das bedeutet: Ein sparsames Verhalten kann den Ausweis positiv beeinflussen, eine hohe Nutzung negativ.
Geeignet ist der Verbrauchsausweis vordergründig für größere Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie für Gebäude, die nach 1977 gebaut oder bereits energetisch saniert wurden. Laut Heymann ist der Aufwand für die Erstellung gering: „Letztendlich werden nur die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre benötigt, zum Beispiel Heizkostenabrechnungen.“
Bedarfsausweis: Technische Gebäudedaten als Analysegrundlage
Beim Bedarfsausweis hingegen liegt der Fokus auf einer theoretischen Berechnung des Energiebedarfs – basierend auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Dabei werden Faktoren wie Bauweise, Dämmung, Fenstergestaltung und Heizanlage berücksichtigt. Ein Vorteil liegt hier vor allem in der hohen Objektivität. „Die Erhebung und Auswertung technischer Gebäudedaten ermöglicht eine objektivere Beurteilung der energetischen Effizienz, da die Daten nicht vom individuellen Verhalten der Bewohner abhängen.“ so der Experte von mvn.energy.
Weiterhin ist der Bedarfsausweis notwendig, um Sanierungsvorhaben zu planen und aufgrund seiner detaillierten Information über Einsparpotenziale oft Voraussetzung, um staatliche Förderungen für energetische Maßnahmen zu beantragen. Auf der anderen Seite hängt seine Aussagekraft stark davon ab, wie präzise die technischen Daten erhoben wurden. Da nur der theoretische Energiebedarf berücksichtigt wird, gibt er zudem keine Auskunft über den tatsächlichen Verbrauch. Verpflichtend ist der Bedarfsausweis für kleinere Gebäude, die weniger als fünf Wohneinheiten umfassen und vor 1977 gebaut wurden – vorausgesetzt, es haben keine umfassenden energetischen Sanierungen stattgefunden. Gleichermaßen wird er bei Neubauten sowie umfassend sanierten Gebäuden benötigt.
Für wen sind Energieausweise Pflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet von Grund auf alle Eigentümer dazu, einen Energieausweis vorzulegen, wenn sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten. Ausgenommen von dieser Pflicht sind lediglich kleinere Wohngebäude (weniger als 50 Quadratmeter), denkmalgeschützte Gebäude und kleinere Umbauten. In allen anderen Fällen muss man abhängig von der Art und Nutzung des Gebäudes entweder einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis vorlegen. Doch damit nicht genug: „Energieausweise sind für Immobilienbesitzer nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern auch ein wichtiges Instrument zur Erhöhung der Transparenz gegenüber Käufer und Mieter.“ sagt Frederik Heymann. Sie ermöglichen es, sich ein Bild von den zu erwartenden Energiekosten zu machen, bieten wertvolle Informationen für die Planung von Sanierungsmaßnahmen und ermöglichen insgesamt fundierte Kauf- und Mietentscheidungen.
Wann wird welcher Ausweis benötigt?
Grundsätzlich ist ein Bedarfsausweis für jedes Gebäude möglich, ein Verbrauchsausweis hingegen nicht. Die gesetzlichen Vorgaben lauten dabei wie folgt:
- Neubauten – erfordern immer einen Bedarfsausweis, da der Energiebedarf hier auf Grundlage der Bauplanung und verwendeten Materialien ermittelt wird.
- Kleine Wohngebäude (weniger als fünf Wohneinheiten), die vor 1977 gebaut wurden. Sofern keine umfassende Sanierung stattgefunden hat, ist auch hier ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.
- Große Wohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten – hier kann zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden.
- Gewerblich genutzte Gebäude – für Gewerbeimmobilien gilt ebenfalls eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
Einen Energieausweis können qualifizierte Energieberater, Architekten, Ingenieure sowie spezialisierte Unternehmen erstellen. Je nach Ausweisart dauert die Erstellung zwischen zwei und drei Tagen. Das Unternehmen mvn.energy ermöglicht auch ein Expressverfahren innerhalb von 24 Stunden.
Gerade in Zeiten hoher Energiekosten und der anhaltenden gesellschaftspolitischen Diskussion um den Klimawandel wird auch das Thema Energieeffizienz weiter an Bedeutung gewinnen. Daher sollten sich Immobilienbesitzer frühzeitig mit dem Thema Energieausweis vertraut machen. Ganz egal, ob sie dabei über eine Vermietung oder einen Verkauf nachdenken. So können sie nicht nur gesetzliche Vorgaben erfüllen, sondern ebenfalls zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt beitragen.
Ein gutes Beispiel für Bürokratieabbau, GEG muss in die Tonne, benötigt kein Mensch und verursacht nur unnötige Kosten.
Die Vorlage der Gas, – Ölrechnung genügt.
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